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重庆都市圈土地供应制度改革研究
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本文摘要:内容摘要:本文在对重庆都市圈土地供应制度改革和供应模式较为分析的基础上,明确提出了对现实土地供应机制展开修正和创意的建议,建言大力实行土地整治储备制度,从而优化城市土地供应模式。

内容摘要:本文在对重庆都市圈土地供应制度改革和供应模式较为分析的基础上,明确提出了对现实土地供应机制展开修正和创意的建议,建言大力实行土地整治储备制度,从而优化城市土地供应模式。  关键词:土地供应制度 整治储备制度      据重庆市国土局透露,重庆市区到2010年总的用地指标是5万公顷,但目前可用去了4.5万公顷。重庆市都市圈内用地早已十分紧绷。

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然而,重庆市都市圈内土地用于却近于不合理,其根本原因在于现行土地供应制度不存在缺失。     重庆市土地供应制度改革中的问题      在市场经济中,土地具备保值电子货币及投资的功能,土地使用者获得土地使用权必需通过市场,构建土地产权移往。

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土地用于制度改革的最终目标,就是要创建与社会主义市场经济体制相适应的城市土地有偿用于制度,充分发挥市场机制对土地资源的配备起到,增进城市总体规划有效地实行,构建城市经济社会可持续发展。  重庆市从上世纪90年代开始的土地供应制度改革经历了三个阶段:由全面行政拨给、使用权无期用于土地到部分有偿用于土地使用权的改革;行政拨给用地之外的土地使用权有偿有期的土地批租;土地的资产化运作。与这三个阶段所对应的市场化进程展现出为:土地市场对外开放;土地市场的培育与完备;土地市场化改革的深化。重庆市土地供应制度改革获得了一定的成绩,主要反映在:变革土地使用权无限期用于为有偿有限期用于,使土地资产属性确实以求构建;增进了土地市场的构成和发育;减少了政府财政收入;减缓了城镇化进程;调整了城市空间布局。

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  由于传统体制的惯性作用,市场机制的引进对传统体制下的一些政策和体制设置无法立刻彻底改变,造成现行的土地供应制度不存在许多缺失,主要展现出在:   政府独占和调控土地力度过于   因城市土地大部分在土地使用者手中,造成存量土地多头供应的局面;城市用地规模过度收缩、开发区的盲目设置,导致局部供地过量,用地结构不合理。  城市规划制约着土地市场化配备   规划的龙头起到拒绝首先按最佳的人居环境编成土地空间的发展方向,再行用市场机制自由选择最佳的投资者,才能保证土地价值的最佳反映。

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但由于规划迟缓,难以实现土地按市场方式展开供应。  土地市场不道德不规范   主要展现出在以毛地、生地转让居多,熟地转让比重过较低,土地的价值并未确实获得反映;远郊区县土地供应中因短期政绩的驱动,意图招商引资发展经济,招标拍卖会转让比重偏高,零地价转让土地时有发生。  土地资源优化配备和利用必需创建在有效地的土地供应制度上。

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土地供应制度改革要显化土地生产力级差,并建构出有合理利用的条件。     重庆市都市圈土地供应制度自由选择分析      土地供应机制的自由选择   在特定经济制度下,土地供应要素相互作用而创建一起的内在关系总和叫作土地供应机制,它还包括土地供应主体、计划、渠道、方式和手段等。

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目前不存在的土地供应机制主要有:   计划经济向市场经济转轨过程中的土地供应机制 这一供地流程非常简单总结为“再行立项、规划,后得地”,用地者只要有计划立项,就可以申请人规划选址、用地申请人,需要竞争或有少量竞争,其可供地程序如图1。  社会主义市场经济条件下的土地供应机制 这一供地模式是依赖以价格机制为核心的市场机制起到来运营的,土地价格的构成是由土地的供需平衡来要求,如图2。

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     这一流程还包括“规划、储备、整治、转让”四个环节,其核心是倚赖土地储备制度。当土地使用者在获得市场准入许可后方可在市场上自由选择已储备的土地。土地储备制度是所指由城市政府委托的机构通过接管、并购、换地、自负盈亏和届满重复使用等方式,从集中的土地使用者手中,把土地集中于一起,并由政府或政府委托的机构的组织展开土地研发,根据城市土地出让年度计划,有计划地将土地投入市场的制度。

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  通过上述两种供应机制探究,笔者指出城市土地一级市场供应正处于“源头”地位,政府如果要优化城市土地用于制度,就必需逆市场需求夹住供给为供给引领市场需求的城市建设用地供给新机制。  都市圈土地整治储备运作模式的自由选择   许多发达国家在城市发展过程中不考虑到土地资源问题,经常出现了土地资源消耗过多等一系列引人注目问题,在解决问题城市发展过程中的用地问题上,政府和学术界都明确提出了一些新的对策和理论,其中以“理性发展”尤为引人注目。“理性发展”理念就是通过强化对土地利用的规划,确认城市发展边界,提升城区建筑密度,构建现有城区土地利用效率最大化,兴起现有城区,维护大自然和最重要农田,这一措施即为土地整治储备。目前国内正在实行的土地整治储备制度的运作模式有三类:市场主导型运作模式;政府主导型运营模式;政府市场混合型运作模式。

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融合重庆市实际,笔者指出自由选择政府主导型的土地整治储备制度运作模式更为合理。其理由如下:   政府主导型不利于保证土地储备制度创建 创建土地整治储备制度的主要目标是规范土地市场,盘活存量土地,减少土地的有效地供给,实施城市规划等诸多社会经济目标。要构建这些目标,必需有一定的政府强制性权力,否则就无法构建这些目标,创建城市土地并购储备的意义和起到也无从说起。

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  政府主导型是保证土地资产保值电子货币的必定拒绝 在市场经济条件下,土地所有权理所当然在经济上以求反映,为保证国家土地所有权收益的不萎缩,作为城市土地所有权代表的城市政府就必定要参予土地市场,一方面要以城市土地所有者身份参予土地储备全过程,另一方面又要以社会管理者的身份确保市场秩序。从而构建土地规划权、土地储备权和土地杂货权的三个统一。转入加快城市化发展进程的重庆市,迫切需要通过新的土地供应制度,来充分发挥都市圈土地理应的功能,构建城市空间结构优化,从而增进城市功能升级。

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